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第十二届中国三商大会暨2017中国智慧城市创新发展博鳌论坛(三)

2017-05-21 17:09  来源:我房网  点击:1597

主持人:物业管理行业是现代服务业的重要组成部分,加快发展现代服务业是国家大政方针给物业管理行业带来的新机遇,我们应该抓住新机遇,提高我们自身的素质以及服务水平,走出一条有中国特色的物业管理发展道路,下面有请中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任舒可心老师为我们带来物业企业企业如何面向未来。

专题讲座(五)

舒可心:首先谢谢主持人,我们每个所谓跟大家分享观点的人都认为自己在那个领域最重要的,可是主持人把我安排最后,没有关系你们用耳朵听,现在可以睁开眼睛因为都是图,我参加这个会议很多次,也愿意把我的分享放在最后,也看看我是不是可以唤起大家要沉睡的意思。

今天大家分享的观点是物业企业如何面向未来,我们解决的是如何面向未来,前面主持人讲过了,我们这个行业已经几十年了,发展商跟物业公司,物业公司1981年开始第一家物业公司到现在已经有些时间了。

是不是中国特色,我们到底世界上什么差别,现在的物业企业遇到什么困境,只要做物业管理大家知道,作为业主在座各位都是业主,你们应该如何考虑你们这一群人的一栋大厦或者一个小区怎么样管理是最合适的。现在回顾一下我们房地产业,以中海地产为例,就是泛指一个地产公司简单回顾一下物业怎么样来的,我们作为一个地产项目干第一件事情先要设计规划,然后是基础施工,然后水泥沙子钢筋这些原材料,当然还有工人,然后他们共同协作建一个大厦。

所以房地产商实际上是把所有需要资源整合一起的整合商,任何的一个房地产商自己盖不了房,所以跟我们强茂山老师上午讲的公司一样,房地产商做的项目策划一下真正的都是找别人干的,通过销售把这些房子卖出去,这个房地产商完成了这个任务,所以就挣到了钱。

物业公司大家看一下实际上是从房地产商中派生出来,为了管自己的房子,因为中国业主跟美国的法律不一样,不是业主协会选物业公司,是发展商选物业公司,发展商盯着中海物业的名字,实际上做了一个壳物业公司,然后自己早期把工程部的人留下来,用不着的人当保安保洁然后绿化,然后发展商彻底撤离了。

随着30年的市场发展情况发生变化,也就是说一个资源整合的发展商跟一个服务供应物业服务企业发生了一点变化,发展商今天为止还是资源整合商,物业服务企业从刚开始产生的时候是服务供应商自己生产各种各样的服务,然后卖给业主,每个业主分摊物业服务的份额,经过30年的改革开放市场慢慢的形成了,这个市场里面有各种各样的工程技术人员,有保洁公司绿化公司保安公司什么都有,因此物业服务企业有的时候自己已经管不了自己的事情了,比方说没有电梯专业的人只能上市场采购,或者自己管理的那个员工成本太自己管理成本太高,所以发生了下面的现象,因此保洁公司从市场上采购,然后保洁公司绿化公司市场上采购,保洁公司也从市场上采购,工程部的电梯维修也是市场采购了,物业公司不再自己养了,养一个电梯工如果电梯很少养不起,这样两台电梯一年给六千可以了,所有的电梯维保公司整合十几二十个人给很多楼盘做电梯保养,电梯保养一次15分钟,每个月保养两次人背着包到处走的工作。

中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任舒可心

更不用说保安了,过去自己保安特别麻烦干脆市场上请保安公司,中国最开始有的就是保安公司,然后才有保洁绿化公司,连客服都有外包的,物业服务变成了物业服务整合商,刚开始早期35年前开始物业管理的时候物业公司绝不是整合商,所有的物业服务都是物业公司自己建立的,但是随着市场化了,跟工程采购一样的,因此他们变成了整合商了,15到20年前物业服务企业完成了服务制造供应商变成了服务产品的整合商。

这个情况下问题出现了,这个问题十多年前出现了,今天越来越严重,大家看一下我比较发展商跟物业的服务企业,每项资源业主独立采购都没有异议,发展商盖房子的时候水泥钢筋多少钱一吨业主知道没有用,每一项市场采购的发展商整合的单元对于业主没有意义,但是物业服务的每项资源业主可以单独采购,业主说评什么跟你买,我自己不是也可以买保洁公司吗。

每个资源价格对于房价没有意义,水泥钢筋多少钱一吨,对于房价没有绝对的意义,因为房价取决于地段市场,但是每项物业资源服务里面采用的保洁保安绿化成本对于物业费有意义,因为物业费基本上就是这些钱。发展商的产品仍然需要靠各项资源整合,物业服务企业这个阶段已经没有了有形的产品只有管理智慧,物业公司不再有自己的所谓拳头产品,说我这个服务什么样的,那个什么样的水平高低肯定有差异,这个不是你的产品这个是市场的结果,所以物业服务企业十年前15年开始不再有自己的企业有形产品了。

物业服务企业具有的就是管理对供应商资源的管理,当然发展商仍然供应商品房这个没有问题,但是这个时候物业服务企业在业主心中从原来的一个服务供应商变成了二道贩子,所有的东西就是从市场买来的,他买我也可以买。我们一个小区需要一百个保洁员他给我们做五千块钱一个人,实际上给人两千块钱,业主说我们自己买不就是可以省五分之三的钱,但是这个情况发展商这边我们做不到,我们业主做不到,即便我们可以算出来钢筋水泥多少钱我们没有办法跟潘石屹说房子只能卖多少钱,人家说不买可以走,有人要自己建房子,因为你没有办法整合各项资源。

但是物业管理不一样,物业管理每一项服务可以买,物业服务企业服务商转二道贩子,发展商吃资源产品的差价,我们叫做吃差价就是所有资源买了之后最小变成房子,其实房屋的成本这么多的专家,房屋的建安成本一千两千三千,家家的地面价单说,房屋的建安成本出钢筋水泥2500块钱,我们能不能跟任志强说,当年拍的地价加上2500块钱加上合理的利润卖给我房子,你不买你走人,这个市场就是这样的。

但是业主可以跟物业公司说,因为现在价格透明了,保安一个月多少钱,宝洁多少钱你们有多少钱给我,你们干吗收那么多钱,因为物业公司没有产品,经过十多年的市场化解决了,业主不愿意吃差价,另外一个每个业主买房子之前没有开发商的议价权,因为爱买不买。物业管理每个业主都是主人之一有跟管理人议价权利,管理人要觉得给你钱少可以走,不能说我们一群人把开发商围一块说必须这个价钱卖,这个物业管理类型不一样,他是管家不是主人位置,发展商是主人的位置。

这个时候业主不喜欢这个产品也得买变成了资本主义的初级阶段,物业服务企业小区内提供垄断的服务供应,所有的保洁绿化都只能他那里买,而且不告诉你买多少钱,我们随便淘宝一搜知道保洁员多少钱,我们业主心里面特别不甘心,我们一个社会不能把自己定位在某一个角度上,我们把社会站在外面看这个群体发生什么问题。

因此共有建筑物的特征一个房子卖二百人这个一群人如果没有开发商里面黏合剂几乎无法建房,我们可以房地产基金,或者有合作社建房,合作社建房所有投资人不参与建房的管理只是一个持份的所有权人还是请发展商建这个房子。

物业服务企业他的角色经过了三十年发生了一个巨大变化,从一个特别正义产品供应商变成了一个垄断吃差价的二道贩子,原来非常正义,大家知道非典的时候没有物业公司政府就麻烦了,但是市场化使得服务供应商逐步变成了二道贩子,所以业主们希望物业公司你公开财务,你要多少钱跟我们说,但是真正采购价钱你得告诉我,大家有这个需求。

不管业主有这个需求,企业服务也有这个需求,因为任何楼盘进去之后十年二十年重来没有涨价,刚开始有暴利,这些年不涨价物业公司已经没有钱赚了,他特别愿意把市场价格告诉业主们目的就是涨价,十多年前的保安北京的工资八百块钱,现在大概4500块钱,所以孙总说国外的物业费老涨价,通过市场的调节膨胀指数来讲,物业公司跟业主上课的时候我问业主大家坐一起理性思考假定一个小区物业管理的成本一半是人力资本,假定CPI上涨10%,咱们第二年的物业费是不是至少上涨5%用10%的钱补员工工资这些员工才能不跳槽,否则这些员工是不是等于便宜了。

国外基本上几年涨一次,涨一次多涨一点,让每年有一点赢余,三五年涨一次,年年涨是也受不了,所以物业服务企业成立了一个二道贩子,他成为了一个小区垄断的二道贩子,这个就不公平正义了,所以回过头看这个问题,他就从这个服务供应商变成了资源整合商,最后变成了服务代购上和服务监管商,实际上物业服务企业国外最终的这个项目经理人物业公司就是服务代购和服务经理人,就是信托你帮我买我们大家一块凑钱让你帮助我们采购小区需要的各种各样的服务,然后你拿合理的佣金。目前中国的物业管理特别一二三线城市,四线城市也是这样的,一二三线城市在河南濮阳有17家大物业公司,我一了解比如说保洁可以找到20家保洁公司30家装修公司,不需要物业公司老板自己设计产品了。


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[责任编辑:周瑾]

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